Анализ возможностей в гостинице Провинстаун

Mar 16, 2024

Пол Бенсон, 30 августа 2023 г.

ПРОВИНСТАУН. Поместье площадью шесть акров на Коммерческой улице, 1, которое включает в себя гостиницу «Провинстаун Инн» на 102 номера, 125 парковочных мест, шесть конференц-залов и бассейн в форме шляпы паломника, безусловно, уникально. Первый отель на этом месте был построен в 1925 году, согласно проекту Дэвида Данлэпа «Билдинг Провинстаун», а в 1957 году владелец Честер Пек-младший построил полуостров площадью четыре акра в приливных зонах, используя огромные гранитные блоки, чтобы утроить размер своего поместья на набережной. .

Эта недвижимость сейчас выставлена ​​на продажу, и агент по листингу Джон Силуцци назвал ее «не имеющей себе равных».

«Это исключительная возможность либо продолжить работу над унаследованным прибрежным объектом, либо положить начало чему-то новому с развитием», — сказал Силуцци. «Есть много различных вариантов, доступных каждому, кто заинтересован в инвестировании в этот сайт».

По словам Силуцци, возможны варианты расширения конференц-бизнеса, жилого проекта или даже жилья для рабочей силы, и он уже получает запросы от местных, региональных и национальных инвесторов.

Силуцци отказался оценить, сколько жилых единиц может быть разрешено на этом участке.

«Покупатели будут сами определять, что они могут и чего не могут делать с этим участком», — сказал он. «Наша работа — представить эту возможность рынку».

«Я стараюсь не строить гипотез, потому что факторов очень много», — сказал градостроитель Таддеус Суле о возможностях перепланировки. «Если у вас достаточно времени, денег и юристов, возможно практически все».

Суле сказал, что самыми большими ограничивающими факторами на этом объекте являются экологические факторы: он расположен на затопленных приливных зонах Содружества и в пойме FEMA.

Почти вся собственность находится ниже исторической средней отметки прилива, а это означает, что штат имеет претензии на землю в соответствии с Законом штата Массачусетс об общественных набережных, также известным как Глава 91.

По словам Суле, Департамент охраны окружающей среды штата выдает лицензии согласно Главе 91. Любая новая структура или даже изменение использования существующей структуры потребует разрешения штата в соответствии с Главой 91.

Отель Провинстаун Инн также находится в зоне затопления FEMA AE-9 с базовой высотой паводка 9 футов над уровнем моря. Западный край отеля расположен в «скоростной» зоне VE-14, названной так из-за потенциальной возможности возникновения мощной волновой энергии, с базовой высотой паводка 14 футов над уровнем моря.

В Провинстауне приливы достигают 10 футов, а нормальная линия прилива находится на высоте около 5 футов над уровнем моря. В зоне АЕ-9 уровень пола реконструируемого здания должен находиться на высоте 9 футов над уровнем моря, что всего на 4 фута выше самых высоких нормальных приливов здесь.

Однако в зоне ВЭ-14 дела обстоят иначе. Самый нижний конструктивный элемент в реконструированном здании в этой зоне должен находиться на высоте 16 футов над уровнем моря, чтобы учитывать энергию волн, что на 11 футов выше обычной линии прилива.

«Если часть здания находится в V-зоне, то V-зона распространяется на все здание», — сказал Суле.

Следовательно, если бы здание было существенно реконструировано на существующей площади (что означало бы, что стоимость проекта составляет более 50 процентов от текущей оценочной стоимости здания), это привело бы к срабатыванию этих положений государственного строительного кодекса и его пришлось бы поднимать на сваи.

Вся недвижимость по адресу Коммерческая улица, 1 в настоящее время оценивается в 13,9 миллиона долларов, из которых на здание приходится 6,7 миллиона долларов. Это означает, что покупатель потенциально может потратить более 3 миллионов долларов на ремонт без необходимости поднимать здание.

Разработчик также может предложить новый проект, который полностью находится внутри зоны AE-9 и не затрагивает зону скоростей, и в этом случае будут применяться только правила AE, сказал Суле.

По словам Суле, когда дело доходит до жилого проекта, не существует четкой формулы приравнивания существующих гостиничных номеров к жилым единицам.

Он объяснил, что существует график плотности, который соотносит размер участка с жилыми единицами, но это ориентир, а не право, и на него распространяются другие ограничивающие факторы. Согласно графику плотности, на участке площадью 64 000 квадратных футов может разместиться 26 квартир. Кроме того, каждые 4500 квадратных футов уступают место еще одной квартире.